مبایعه نامه یکی از مهم ترین و پرکاربرد ترین اسناد در معاملات ملکی است و بیشتر خرید و فروشهای املاک در ایران بر اساس همین سند صورت می گیرد. با وجود اهمیت بالای مبایعه نامه، بسیاری از معاملات به دلایل گوناگون دچار مشکل شده و حتی به مرحله ابطال مبایعه نامه میرسند. ابطال مبایعه نامه زمانی مطرح می شود که یکی از طرفین ادعا کند قرارداد به دلایلی قانونی نبوده، شرایط اساسی صحت معامله رعایت نشده یا بر اساس فریب، اشتباه، اجبار یا موارد مشابه امضا شده است.
در این مقاله به صورت جامع توضیح میدهیم که ابطال مبایعه نامه چیست، در چه شرایطی ممکن است، چه پیامدهایی دارد، مراحل حقوقی آن چگونه است، و چرا حضور وکیل ملکی متخصص اهمیت حیاتی دارد.
در پایان نیز خدمات وکلای ملکی مؤسسه حقوقی آریان دادوش معرفی می شود تا در صورت نیاز بتوانید با مشاوره دقیق تری اقدام کنید.
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه سندی است که در آن فروشنده و خریدار درباره انتقال ملکی معین توافق می کنند. مبایعه نامه میتواند:
– رسمی (در دفترخانه)
– عادی (در بنگاه یا بین اشخاص)
باشد. مبایعه نامههای عادی بیشترین تعداد را دارند و به همین دلیل نیز بیشترین اختلافات و دعاوی مربوط به آنها مطرح میشود.
ویژگیهای مهم مبایعه نامه معتبر
اعتبار یک مبایعه نامه به شرایط و عواملی بستگی دارد که دانستن آنها آنهم امروزه که اکثر مبایعه نامه ها به طور عادی تنظیم میشوند نه در دفتر خانه خالی از لطف نیست ،برای اینکه یک مبایعه نامه معتبر باشد، باید شرایط زیر رعایت شود:
– مشخصات کامل طرفین
– مشخصات دقیق ملک
– مبلغ و شیوه پرداخت
– زمان تحویل
– قوانین و شروط توافقشده
– امضای طرفین و شاهدان
– کد رهگیری (در معاملات بنگاه)
اگر هر یک از این موارد رعایت نشود، احتمال ابطال مبایعه نامه وجود دارد.
مطلب مرتبط | تفاوت قولنامه با مبایعه نامه
ابطال مبایعهنامه چیست؟
ابطال مبایعهنامه یعنی بیاعتبار شدن قرارداد از نظر قانونی و به زبان ساده بی اعتبار کردن تعهدات و نتایج مبایعه نامه ،وقتی مبایعه نامه باطل اعلام می شود، یعنی فرض می شود اصلاً معامله ای انجام نشده است و هیچ کدام از طرفین حق استناد به آثار آن را ندارند.
ابطال با فسخ تفاوت دارد. فسخ یعنی انحلال قرارداد از حال یا از امروز به بعد ؛ اما ابطال یعنی بی اعتباری از ابتدا یعنی انگار نه انگار اصلا معامله ای بوده . به همین دلیل ابطال مبایعهنامه بسیار جدیتر است.
مهمترین موارد و دلایل ابطال مبایعه نامه
در این بخش مهمترین علل و دلایلی که میتواند منجر به ابطال مبایعه نامه شود را به صورت کامل برای شما عزیزان توضیح میدهیم.
۱. فقدان شرایط اساسی معامله (ماده ۱۹۰ قانون مدنی)
یک معامله زمانی صحیح است که شرایط اساسی صحت معامله یعنی :
– قصد و رضا وجود داشته باشد
– طرفین اهلیت داشته باشند
– موضوع معامله معین باشد
– جهت معامله مشروع باشد
وجود داشته باشند ماده 190 قانون مدنی شرایط اساسی را اینگونه برشمارده است ، اگر هر کدام از این شروط نقض شود، امکان ابطال مبایعهنامه وجود دارد ، اما اینکه میتوان اثبات نمود بحثی جداست و ما فعلا در عالم ثبوت بررسی میکنیم نه در عالم اثبات .
۲. معامله بر ملک متعلق به غیر
اگر فروشنده مالک نباشد یا اجازه قانونی برای فروش نداشته باشد، مبایعهنامه قابل ابطال است. این موضوع در پروندهها بسیار شایع است. این نوع معامله همان معامله فضولیست که در آن اصیل شخص دیگریست و فروشنده بدون اجازه اینکار را انجام داده البته در این معامله در صورتی که اصیل تنفیذ کند ابطال مبایعه نامه سخت خواهد شد .
۳. معامله صوری
معامله صوری معامله بدون قصد واقعی است اگر ثابت شود طرفین قصد معامله واقعی نداشته اند و فقط روی کاغذ قراردادی نوشته اند، قرارداد باطل میشود.
یکی از مهم ترین مثال ها در معاملات صوری معامله صوری به قصد فرار از دین است که به طور مثال زوج برای عدم پرداخت نفقه یا مهریه یا به طور کلی دین خود به زوجه اموال خود را به طور صوری به خواهر خود میفروشد .
۴. فقدان قصد یا رضایت
قصد و رضای طرفین یکی دیگر از شرایط اساسی صحت معاملات است و منظور از قصد به طور خلاصه آن اقدام بیرونی شخص است که تمایلش به انجام معامله را نشان میدهد و منظور از رضا آن تمایل درونی و قلبی برای انجام معامله است اگر یکی از طرفین به دلیل:
– تهدید
– اجبار
– اکراه
– فریب (تدلیس)
– اشتباه
قرارداد را امضا کرده باشد، مبایعهنامه قابل ابطال خواهد بود .
۵. عدم تعیین دقیق مورد معامله
معین بودن مورد معامله نیز یکی از شرایط اساسی صحت معامله است و در صورتی که درست معین نشود معامله خود به خود باطل است ، مثال مهم آن اگر املاک دارای ابهام باشند (مثلاً ملک فاقد حدود مشخص یا در طرح شهرداری باشد) امکان ابطال وجود دارد.
۶. معامله مال مشاع بدون رضایت همه شرکا
اگر ملک مشاع بدون رضایت شریک یا شرکا فروخته شود، معامله قابلیت ابطال پیدا میکند. در فروش یک مال مشاع اگر تنها یک شریک رضایت نداشته باشد آن معامله قابل ابطال خواهد بود .
۷. شرط نامشروع یا خلاف قانون
اگر در مبایعهنامه شرطی خلاف قوانین آمره یا اخلاق حسنه گذاشته شود، ممکن است قرارداد باطل شود.
۸. عدم اهلیت یکی از طرفین
منظور از اهلیت داشتن دو فاکتور رشد و بلوغ در طرفین است و اهلیت طرفین یکی از شرایط اساسی صحت معامله میباشد در کنار سه شرط دیگر که در مقاله شرایط اساسی کامل راجع به آن صحبت کردیم .
مثلاً:
– فروشنده کمتر از ۱۸ سال باشد
– یا محجور (سفیه یا مجنون) باشد : سفیه شخصی است که توانایی اداره مسائل و امور مالی خود را ندارد ضرر و سود مادی را متوجه نمیشود .
این قرارداد باطل یا قابل ابطال است.
۹. تبانی و جعل
منظور از تبانی و جعل در قرارداد این است که اگر امضای یکی از طرفین جعلی باشد یا مبایعه نامه از طریق تبانی تنظیم شده باشد، امکان ابطال آن قطعی است البته این مورد با تعیین کارشناس از سمت شعبه حقوقی به راحتی امکان پذیر است.
چه کسانی حق درخواست ابطال مبایعهنامه را دارند؟
در دعوی ابطال مبایعه نامه بسته به زمان طرح دعوی و شرایط طرفین اشخاص مختلفی صلاحیت اقامه این دعوی را دارند اینطور نیست که هر کدام جداگانه این صلاحیت را داشته باشند وراث در صورت فوت متوفی میتوانند اقدام به اقامه دعوی کنند ، حال این اشخاص :
– خریدار
– فروشنده
– وراث طرفین
– شریک یا مالک واقعی
– شخصی که حقوقش توسط این مبایعهنامه تضییع شده است
مطلب مرتبط | جهت نامشروع معامله
مراحل درخواست ابطال مبایعه نامه
هر دعوی حقوقی مراحلی داردکه تمام این مراحل باید به درستی و اصطلاحا حرفه ای و بدون نقص انجام شوند چرا که قاضی پرونده متوجه این امر خواهد شد و شما به پیروزی نزدیکتر خواهید بود حال دعوی ابطال مبایعهنامه تشریفات مهمی دارد و توصیه موسسه آریان دادوش این است که با کمک وکیل ملکی انجام شود.
این مراحل به طور کلی شامل :
- جمعآوری مدارک
اولین و مهم ترین مرحله در شروع یک دعوی حقوقی جمع آوری مدارک و ادله هستش چرا که این مدارک و مستندات هستند که شمارا به بازپس گیری حقتان و پیروزی در پرونده کمک میکنند در دعوی ابطال مدارکی از جمله موارد زیر باید جمع آوری شوند :
– مبایعهنامه
– استعلامات
– اسناد ملک
– پیامها، رسیدها
– هر مدرکی که نشان دهد قرارداد اشکال دارد
۲. تهیه دادخواست ابطال
دادخواست باید با استناد حقوقی دقیق نوشته شود نمونه های دادخواست را میتوانید به صورت رایگان در سایت آریان دادوش در بخش نمونه فرم ها مشاهده کنید که در طول سال ها توسط وکلای موسسه جمع آوری شده اند اما حتما قبل از هرگونه اقدامی با وکلای موسسه مشورت نمایید .
۳. ثبت در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
مرجع صالح رسیدگی کننده به دعوی ابطال مبایعه نامه شعبه عمومی حقوقی است که ملک در آن ناحیه واقع شده و چندین سال هستش که با الکترونیکی شدن تمام ابعاد ثبت دادخواست یک دعوی دادخواست میبایست به طور الکترونیکی ثبت ود و به دادگاه عمومی حقوقی ارسال شود.
البته یک نکته بسیار مهم در دعاوی ابطال مبایعه نامه هست آنهم اینکه اصولا این دعاوی با خواسته دیگری مثل الزام به تنظیم سند و یا الزام به استرداد ثمن و … همراه میشوند به همین دلیل انتخاب درست مرجع صالح بسیار حائز اهمیت است در غیر این صورت دادخواست رد خواهد شد.
۴. رسیدگی دادگاه
در وقت رسیدگی دعوی ابطال مبایعه نامه اصولا قاضی شعبه حقوقی دادگاه سه مساله مهم را بررسی میکند و مدارک خواهان و خوانده را به طور کامل دیده و سپس رای خود را اعلام میدارد :
– مدارک را بررسی میکند
– از طرفین توضیح میخواهد
– در صورت نیاز کارشناسی انجام میدهد
۵. صدور حکم
و در نهایت درصورتی که دادگاه تشخیص دهد قرارداد باطل است، حکم ابطال مبایعه نامه صادر میکند.
پیامدهای ابطال مبایعه نامه
– آثار قرارداد از ابتدا از بین میرود
– ثمن باید مسترد شود
– ملک باید به وضعیت قبل از معامله بازگردد
– خسارات ممکن است به یکی از طرفین تعلق بگیرد
چرا باید برای ابطال مبایعه نامه با وکیل ملکی مشورت کرد؟
پروندههای ملکی جزو پیچیدهترین دعاوی حقوقی هستند. اشتباه کوچک در:
– تنظیم دادخواست
– نوع دعوا
– ادله
– استناد به قوانین
میتواند باعث شکست در پرونده شود.
وکیل ملکی متخصص:
– دقیقاً تشخیص میدهد آیا مبایعهنامه قابل ابطال است یا خیر
– بهترین استراتژی حقوقی را انتخاب میکند
– مدارک لازم را جمعآوری و تنظیم میکند
– از حقوق موکل در دادگاه دفاع میکند
– از اشتباهات پرهزینه جلوگیری میکند
خدمات وکلای ملکی مؤسسه حقوقی آریان دادوش
اگر قصد دارید برای ابطال مبایعه نامه اقدام کنید، یا هنوز مطمئن نیستید که قرارداد شما قابلیت ابطال دارد یا نه، مشاوره با وکلای ملکی مؤسسه حقوقی آریان دادوش میتواند بهترین تصمیم باشد.
وکلای این مؤسسه:
– سالها تجربه در دعاوی ملکی دارند
– پروندههای متعدد و موفق در حوزه ابطال مبایعهنامه داشتهاند
– بهصورت تخصصی و دقیق وضعیت قرارداد شما را تحلیل میکنند
– راهکار عملی برای جلوگیری از ضرر یا بازگرداندن حقوق شما ارائه میدهند
خدمات موسسه شامل:
– بررسی تخصصی مبایعهنامه
– تشخیص موارد بطلان یا فسخ
– تنظیم دادخواست حرفهای
– دفاع در دادگاه
– پیگیری کامل پرونده تا حصول نتیجه
جمعبندی
ابطال مبایعهنامه موضوعی بسیار جدی و پیچیده است؛ زیرا نتیجه آن میتواند منجر به از بین رفتن کامل قرارداد از ابتدا شود. آگاهی از شرایط ابطال، دلایل قانونی، روش طرح دعوا و آثار آن برای هر شخصی که درگیر معاملات ملکی است ضروری است.
از آنجا که دعاوی ابطال مبایعهنامه معمولاً حساس و تخصصی هستند، بهترین مسیر اقدام، استفاده از تجربه وکلای ملکی مجرب، مانند وکلای مؤسسه حقوقی آریان دادوش است تا بتوانید از بروز خسارت سنگین یا از دست رفتن حق خود جلوگیری کنید.
همچنین میتوانید با ثبت درخواست مشاوره خود از طریق فرم های زیر با وکلای موسسه آریان دادوش در ارتباط باشید.
3 دیدگاه. جدید
سلام میشه فرم مبایعه نامه روی یک برگه سفید تنظیم شود با دست خط شخصی و اگر تنظیم بشه و امضای شاهدان هم باشد اعتبار دارد ؟؟
ممنون میشم پاسخ بدید
سلام بله معتبره
کامل و عالی